EL MERCADO INMOBILIARIO HOY
El mercado inmobiliario comenzó una reactivación tras años de paralización y los argentinos volvimos a confiar en la posibilidad de acceder a la vivienda a través de la reactivación del crédito hipotecario. La paridad de la cuota de préstamo / alquiler a la que se llegó con el sistema UVA hizo que muchos cumplan el sueño de ser propietarios. Pero hoy la realidad es diferente. La crisis cambiaria impactó de lleno. La impresión del dólar, las subas de las tasas de interés, la revisión de la ecuación favorable a las cuotas de los préstamos frente a la cuota del alquiler. La inestabilidad, el nerviosismo del dólar, la generación desaceleración, el estancamiento. En la actualidad se están cerrando operaciones con mucho más esfuerzo y negociación que antes. Este escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del dólar hizo que sobre todo la demanda, que hasta hace unos meses era constante y creciente, se muestre más en la hora de resolver las operaciones y en algunos casos un poco más agresivo en las ofertas que realiza; La oferta y la demanda están desencontradas. De cara a los próximos meses se prevé un ajuste de precios y márgenes más amplios de negociación. Otros aristas de este nuevo escenario se puede ver por ejemplo en la orientación de los desarrolladores hacia los segmentos Premium y en la reactivación de los alquileres, aunque en este caso con menor rentabilidad. Estamos viviendo un stop temporario, hay que esperar a que las aguas se aquieten, volver a tener certidumbre sobre el valor de dólar. En el mismo tiempo, los agentes inmobiliarios deben actualizar nuestras estrategias para los compradores y vendedores. La comunicación y el acompañamiento del cliente es fundamental y el asesoramiento del experto muchas veces la diferencia. Tener un contacto fluido con las dos partes, hacerlos sentir los contenidos y acompañados. Es importante ser realista con los precios, realizar tareas serias sin aplicarle voluntarismo, deseos o necesidades personales, ni exceso de expectativas.
El Valor de la tasación
La tasación se ocupa de pronosticar el valor económico de un bien determinado para un mercado determinado y en un momento determinado. La correcta tasación surge no sólo del conocimiento adquirido por la experiencia acumulada en una zona o producto inmobiliario sino también en el análisis diario de los conceptos aplicados y en una actualización permanente de la información disponible. Es imprescindible saber interpretar tanto a la oferta como a la demanda que interactúa en cada uno de los múltiples segmentos de mercado. El tasador debe evaluar las peculiaridades del inmueble (ubicación, estado de conservación, características constructivas, superficies, orientación, entorno, etc.) y confrontarlos con datos estadísticos de fuentes propias y externas, con datos de programas inmobiliarios y especialmente debe tener en cuenta los cierres de operaciones similares recientes. Se deben contemplar los valores reales, las brechas de negociación, la inserción de un determinado producto por cualidades y por zonas, los requerimientos particulares de la demanda en cada caso preciso, el comportamiento de los mercados y la comparación con otras inversiones, el target del comprador, la influencia o no de los inversores, la ausencia o no de créditos, etc. Debemos admitir que la tasación correcta fija un marco de referencia entre las posibilidades del comprador y las pretensiones del propietario. Ese nivel de equilibrio es vital para alcanzar un punto medio que determine la concreción o no de un negocio. Es en tiempos como el actual, donde todo el cúmulo de conocimientos debe aflorar; porque en tiempos normales se vende todo o casi todo, pero en medio de crisis o de escenarios cambiantes es donde se dan operaciones de manera selectiva y donde sólo lo que se valúa en forma precisa llega a buen fin, respondiendo a un mercado como el presente: exigente, informado y demandante. Por esta razón, es que consideramos clave al valor de tasación de un inmueble.